Acheter un bien immobilier, c’est une entreprise de longue haleine, qui exige beaucoup de patience, de méthode et une accumulation de démarches… Mais cela en vaut la peine ! Tout ce qu’il faut savoir avant de se lancer dans ce marathon immobilier, en huit étapes
De nombreux simulateurs en ligne vous permettent de calculer vos capacités de remboursement, d’après vos revenus, vos charges, votre taux d’endettement actuel. Par rapport à ces capacités, fixez-vous un plafond à ne pas dépasser pour votre achat, sans oublier d’y intégrer le montant des frais de notaire : en moyenne 2 à 3 % du prix d'acquisition pour un logement neuf, 8 % pour l'ancien. N’oubliez pas non plus les éventuels travaux à entreprendre et le coût du déménagement !
Pour la recherche de votre logement, vous avez le choix : écumer les sites d’annonces, ou vous adresser à une agence. Cette deuxième option vous permet de gagner du temps : l’agent immobilier peut vous proposer un grand nombre de logements (d’autant que beaucoup d’agences travaillent en réseau avec des confrères et « mutualisent » leurs offres). Il connaît bien le marché local et peut évaluer le prix avec précision, en modérant les prétentions exagérées de certains vendeurs. Enfin, il vérifie le bien mis sur le marché, fait passer les diagnostics et établir les certificats de conformité, vérifie que les titres de propriété sont en règle, vous indique clairement le montant des charges, des taxes d’habitation et foncière. Il pourra ensuite vous conseiller pour le montage financier du projet.
Ces deux contrats engagent le vendeur à vous céder son bien, en précisant les conditions et le prix de la vente, et vous engagent à l’acheter. Mais ils sont de nature différente : le compromis est le plus courant ; il représente plus qu’une promesse… et moins qu’une vente.
La promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente") engage le propriétaire auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire), qui va bénéficier d’une "option" sur le bien pendant un temps limité (généralement deux à trois mois). Durant cette période, le vendeur ne peut proposer le bien à un autre acquéreur, ni renoncer à la vente, tandis que l’éventuel acheteur peut encore changer d’avis. Mais attention, dans ce cas, il devra renoncer à l’indemnité d’immobilisation versée au vendeur lors de la promesse - en principe égale à 10 % du prix de vente. Lors de l’achat définitif, cette indemnité sera déduite de la somme à régler. Par ailleurs, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé. Si elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique, c’est-à-dire devant notaire. Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.
Le compromis de vente (ou "promesse synallagmatique de vente") engage autant le vendeur que l’acheteur : juridiquement, il vaut vente. Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. Un dépôt de garantie, à verser par l’acquéreur, s’imputera sur le prix lors de la signature de l’acte notarié : il est fixé librement et représente généralement 5 à 10% du prix de vente. Atout du compromis par rapport à la promesse : pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux, pas besoin d’aller devant notaire à ce stade… donc, pas de frais !
Dans les deux cas, le refus du prêt par la banque représente une clause suspensive, comme le droit de préemption par la commune, ou la découverte d'une servitude d'urbanisme grave : vous pourrez alors vous dégager sans indemnité. Par ailleurs, vous disposez toujours d’un délai de réflexion de dix jours pour renoncer à l’acquisition sans frais.
Lors d’un premier rendez-vous à la banque, votre conseiller financier étudiera votre profil (situation familiale, revenus, capacité d'épargne, stabilité professionnelle, ancienneté, crédits en cours, biens immobiliers...) En fonction de vos revenus, plusieurs prêts avantageux peuvent vous être accordés (prêt à taux zéro, le prêt 1 %, le prêt d'accession sociale).Pour gagner du temps et obtenir les meilleures conditions, vous pouvez vous adresser à un courtier : depuis quelques années, ils se sont multipliés, dopés par les nouvelles possibilités de renégocier à tout moment son crédit et son assurance (lois Lagarde, Hamon, Bourquin…) (Empruntis.com ; Meilleurtaux.com ; Immoprêt, Cafpi… ) En ligne ou en agences, vous n’avez que l’embarras du choix et souvent, si vous concluez votre achat par le biais d’une agence, celle-ci vous proposera « son » courtier local. Celui-ci vous dira d’emblée si votre dossier tient la route ; puis, il va démarcher pour vous l’ensemble des banques avec qui il est partenaire, afin de vous obtenir le meilleur taux ; mais il va aussi s’occuper de tout, monter votre offre de prêt, et vous accompagner jusqu’à la signature.Pour monter votre dossier, le courtier – ou votre agence bancaire - vous demandera généralement toute une série de documents :- carte nationale d'identité ou carte de séjour, justificatif de domicile- livret de famille, contrat de mariage, PACS ou jugements de divorce le cas échéant- dernier avis d’imposition, dernier bulletin de salaire avec justificatif de la date d'entrée- justificatifs d’autres revenus (épargne, revenus fonciers, baux, CAF)- trois derniers relevés bancaires- justificatifs des autres crédits éventuels en cours- titres de propriété si vous possédez déjà d’autres biens immobiliers- compromis ou promesse de vente signés avec le vendeur
Une fois que la banque a donné son accord de principe, il faut encore qu’elle obtienne un accord de garantie, qui assure le paiement du crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur. Celui peut être :
- la caution solidaire d’un particulier : une tierce personne se porte caution en garantie du prêt, et cet engagement doit être formalisé par un acte sous seing privé, généralement sans frais.
- La caution hypothécaire (ou caution réelle) : une tierce personne consent une hypothèque sur un de ses biens pour garantir l'emprunt. Son coût est élevé et engendre des frais de mainlevée en cas de sortie.
- La garantie hypothécaire (ou privilège prêteur de denier) : elle permet de garantir un prêt destiné à l'acquisition d'un bien immobilier ancien ou neuf achevé. Son inscription est moins chère que l'hypothèque mais engendre des frais de mainlevée en cas de sortie.
- La caution fournie par une société de cautionnement : Crédit Logement, SACCEF, CAMCA, ou SOCAMI, ces sociétés créées par les banques réduisent vos frais de garantie. Leur coût à l'entrée est élevé, mais elles évitent les frais de mainlevée et d’acte sous seing privé.
- La caution mutuelle fonctionnaire : si vous travaillez dans l’Education nationale (MGEN), RATP, PTT, Police, militaires (GPM)… vous pouvez bénéficier de ce type de garantie entièrement gratuite. Les critères d'acceptation sont néanmoins très stricts en termes d'apport ou de ratio d'endettement.
Une fois l’accord obtenu, la banque vous fait parvenir une offre de prêt résumant les conditions du contrat (nature du prêt, coût total, taux effectif global...). A compter de la réception de ce courrier, vous disposez d'un délai de réflexion de dix jours pour accepter ou refuser les termes du prêt. Le onzième jour - et pas avant, sous peine de devoir tout recommencer ! - vous retournez votre offre signée par la Poste. Le notaire recevra quelques jours plus tard le chèque de votre banque, et vous convoquera pour la signature.
Entre l’obtention de l’accord de prêt de la banque (en moyenne, un mois) et les démarches du notaire, qui rassemble auprès des administrations les renseignements et les documents nécessaires pour constituer le dossier de vente (actes d'état civil, état hypothécaire, extrait cadastral, dossier d'urbanisme, diagnostic technique, questionnaire syndic, etc.) il faut bien compter trois mois avant de pouvoir enfin signer devant notaire l’acte officiel qui vous fait devenir propriétaire. Vous y êtes ? Votre contrat comportera :
Votre état civil, l'adresse du logement, sa superficie, la description de toutes les pièces et des meubles éventuellement vendus, les servitudes, la présence ou l'absence d'hypothèque sur le bien vendu ; le nom de l'avant-dernier propriétaire et de l'étude de notaire concernée, la date prévue pour l'entrée dans les lieux, le prix et les modalités de paiement.
Vous versez alors le solde du prix d’achat ainsi que les frais de notaire (honoraires, taxes collectées pour l'Etat, frais d'hypothèque ou de caution de votre prêt).
Elles vous sont enfin remises, lors de la signature chez le notaire, tout comme les attestations de propriété, très utiles pour vos démarches administratives (abonnements eau, gaz, électricité, téléphone, assurance incendie, inscription des enfants à l'école).
Il arrive cependant que le propriétaire et vendeur d’un bien accepte de remettre les clés à son acheteur de façon anticipée, par exemple s’il y a de gros travaux à entreprendre : cela permet de les engager avant même la signature définitive, et de pouvoir s’installer dès qu’on a signé l’acte définitif – et qu’on commence à rembourser les mensualités. Attention cependant d’être sûr d’obtenir votre crédit, sinon vous engageriez des frais à passer en pertes et profits ! Il est conseillé de signer un protocole d’accord entre vendeur et acheteur pour bien fixer les modalités de cette remise anticipée (cela se fait sans frais et peut être organisé par l’agence qui a conclu la vente.)
Après votre signature, le notaire envoie l’acte de vente au bureau des hypothèques, pour qu’il soit publié au fichier immobilier. En retour, il recevra « une copie authentique », portant les cachets de l’administration fiscale, de votre titre de propriété : il vous en adressera une copie, et conservera l’original.
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